سرمايه‌گذاري در صندوق‌هاي زمین و ساختمان

[khoshnoud]

• «صندوق‌های زمین و ساختمان»
  بهنام چاوشی[1]
  مقدمه:
  صندوق زمين و ساختمان از مصاديق نهادهاي مالي موضوع بند 21 ماده یک قانون بازار اوراق بهادار است كه با دريافت مجوز تأسيس از سازمان بورس و اوراق بهادار(سبا) و تحت نظارت همين سازمان فعاليت مي‌نمايد. هدف از تشكيل این صندوق، جمع‌آوري وجوه از سرمايه‌گذاران و اختصاص آن به ساخت پروژة ‌ساختماني مشخص است. واحدهای ساختمانی یادشده در پایان عمر صندوق(ویا طی دوره فعالیت صندوق بصورت پیش‌فروش) به فروش می‌روند و در نهايت عوايد ناشي از اين فعاليت بين دارندگان واحدهای سرمايه‌گذاری در پایان عمر صندوق تقسیم می‌شود. بنابراين توجه به اين نكته ضروري است كه اين صندوق، واحدهاي ساختماني خود را مستقيماً به سرمايه‌گذاران و دارندگان واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق واگذار نمي‌كند و واحدهاي ساختماني با رعايت مقررات، از طريق برگزاري مزايده به بهترين خريدار واگذار مي‌شوند. هدف از اين يادداشت آشنايي هرچه بيشتر با ويژگي‌هاي «صندوق‌هاي زمین و ساختمان» است به همين منظور در ادامه سعي شده است توضيحي اجمالي پيرامون موضوعات اصلي نحوة فعاليت و سرمايه‌گذاري در صندوق‌هاي زمین و ساختمان به شرح ذيل ارائه شود:
  1-     [/font][/size]ویژگی‌های سرمایه‌گذاری در صندوق؛2-     [/font][/size]ارکان صندوق؛3-     [/font][/size]هزینه‌های صندوق؛4-     [/font][/size]ارزشگذاری واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق؛5-     [/font][/size]نحوه سرمایه‌گذاری در صندوق؛
  1-     [/font][/size][/i][/b]ويژگي‌هاي سرمايه‌گذاري در صندوق:[/u][/i][/b]
  با اقدام به سرمايه‌گذاري در صندوق‌هاي زمين و ساختمان، قدرت خريد دارندگان واحدهاي سرمايه‌گذاري در برابر افزايش قيمت زمين و ساختمان در منطقة اجراي پروژه تا حد زيادي حفظ مي‌شود. همچنين به خاطر پيش‌بيني اركان اجراي تخصصي و نظارتي مورد نياز در اساسنامة صندوق‌هاي زمين و ساختمان و نيز نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار در اجراي صحيح مقررات تدوين شده، سرمايه‌گذاران با اطمينان خاطر بيشتري اقدام به سرمايه‌گذاري مي‌نمايند. با پيش‌بيني وظيفة بازارگرداني در اركان صندوق، مزيت نقدشوندگي واحدهاي سرمايه‌گذاري نیز از امتیازات این صندوق محسوب خواهد شد. بازار‌گردان مذکور متعهد است كه حجم مشخصي از تقاضاي خريد و فروش را در هر روز، طبق ضوابط تعيين شده پاسخگو باشد. در نهایت برای افزایش شفافیت و آگاهی سرمایه‌گذاران، آن‌چنان‌كه در مقررات پيش‌بيني شده است اطلاعات مربوط به پيشرفت كار و وضعيت پروژه در دوره‌هاي مشخص- سه ماه يك‌بار- از طريق تارنماي صندوق به اطلاع عموم خواهد رسيد.با وجود تمام مزاياي ذكر شده براي سرمايه‌گذاري در صندوق‌ها، آن‌چه مسلم است اقدام براي هر حركت تجاري و سرمايه‌گذاري مستلزم تحمل ريسك متناسب با انتظارات كسب بازدهي خواهد بود. تضميني براي سودآوري سرمايه‌گذاري در صندوق زمين و ساختمان پيش‌بيني نشده است- البته واضح است كه در شرايط وجود تضمين هزينه‌هاي مديريتي صندوق به تناسب افزايش خواهد يافت- . مواردي از جمله افزايش چشمگير قيمت مصالح ساختماني در مقايسه با پيش‌بيني‌هاي صورت‌گرفته ممكن است سودآوري پروژه را تحت تأثير قرار دهد و رشد قيمت فروش واحدهاي سرمايه‌گذاري پاسخگوي افزايش هزينه‌هاي ذكر شده نباشد. همچنين با وجود آنكه پيش‌بيني مي‌شود با پذيرش واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق‌ها در بورس، شرايط نقدشوندگي مناسبي براي آنها فراهم شود، اما تأثيرپذيري از شرايط ريسكي و جو بازار سرمايه را نيز نمي‌توان از نظر دور داشت. در نهايت آنكه با وجود پيش‌بيني‌هاي صورت گرفته و ابزار كنترلي مناسب باز هم ممكن است در شرايط خاص، مشكلاتي نظير عدم اتمام پروژه در موعد مقرر توسط مدير ساخت به وجود آيد كه منجر به كاهش سودآوري پروژه خواهد شد ولي در هر حال سعي شده است كه با تدوين مقررات جامع نظارتي و تخصصي ميزان ريسك‌هاي مذكور به حداقل ممكن كاهش يابد.
  2-    [/font][/size][/i][/b]ارکان صندوق:[/u][/i][/b]
  براي ادارة تخصصي فعاليت صندوق و همچنين بهره‌برداري از امكانات كنترل داخلي بر عملكرد بخش‌هاي مختلف صندوق، اركان اجرايي و نظارتي لازم‌الاجرا در اساسنامه پيش‌بيني شده است كه هريك از اركان با قبولي سمت خود موظف به اجراي مقررات و وظایف محوله خواهند بود. اين اركان عبارتند از:
  1-2- مجمع صندوق: [/b]اين مجمع متشكل از سرمايه‌گذاراني است كه مالك بيش از 5% كل واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق مي‌باشند. متولي صندوق نيز به نمايندگي از ساير سرمايه‌گذاران در مجمع صندوق حضور داشته، به ميزان مجموع واحدهای سرمایه‌گذاری آن‌ها حق رأي دارد. مهمترين وظايف محوله به مجمع صندوق عبارتست از:الف – تعيين و يا تغيير ساير اركان صندوق با تأييد سبا؛ب – تصويب اسناد مزايدة پيش‌فروش واحدهاي ساختماني و تصويب نمونه قراردادهايي كه با پيش‌خريداران يا خريداران واحدهاي ساختماني منعقد مي‌شود؛ج – تصويب بودجة تبليغات پيش‌فروش و فروش واحدهاي ساختماني پروژه و چگونگي مصرف آن؛د – تصميم‌گيري راجع به انحلال صندوق و .... ؛
  2-2- مديران صندوق( مدير سرمايه‌گذاري [/b]–[/b] مدير ساخت [/b]–[/b] مدير ناظر):[/b]
  برای تنظيم امور اجرايي و نظارتي صندوق مديريت صندوق به سه بخش تقسيم شده است. در رأس هركدام از بخش‌های مذکور يك شخصيت حقوقي متخصص در امور محوله با تاييد مقام ذيصلاح قرار گرفته‌است. لازم است كه مشخصات مديران صندوق پس از تأييد سبا در اميدنامة‌صندوق به اطلاع عموم رسانده شود، اهم وظايف و اختيارات آن‌ها به شرح زير آمده است:
  الف [/b]–[/b] مدير سرمايه‌گذاري:[/b] از بين نهادهاي مالي و به تصويب مجمع صندوق و با تأييد سبا انتخاب مي‌گردد. وظايف و مسئوليت‌هاي مدير سرمايه‌گذاري به تشريح در اساسنامة صندوق بیان شده كه مهمترين آن‌ها به شرح زير است:·         [/font][/font][/size]انجام بخشي از مراحل صدور واحدهاي سرمايه‌گذاري مطابق مفاد اساسنامه؛·         [/font][/font][/size]ثبت و نگهداري حساب هر سرمايه‌گذار و كلية مدارك مثبته مربوط به وقايع مالي صندوق؛·      [/font][/font][/size]بررسي صورت وضعيت‌هاي پيشرفت مالي پروژه و تأييد يا تعيين موارد نقص يا اشكال آن‌ها مطابق مفاد اساسنامه؛·      [/font][/font][/size]محاسبة‌ خالص ارزش تمام شده، عملياتي، محاسباتي و فروش واحدهاي سرمايه‌گذاري در مواعد مقرر و ارائة آن به هيأت مديرة صندوق جهت تصويب؛·      [/font][/font][/size]پيشنهاد افزايش سرماية صندوق از طريق صدور واحدهاي سرمايه‌گذاري جديد و ارائة آن به هيأت مديرة صندوق به همراه مدارك و مستندات مربوطه، جهت تصويب؛·         [/font][/font][/size]پاسخگويي به سؤالات متعارف سرمايه‌گذاران؛
  ب- مدير ساخت:[/b] شخصيت حقوقي است كه مطابق قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و آيين‌نامه‌ها و مقررات مربوطه، داراي پروانة اشتغال به كار اجراي ساختمان در سطح پاية يك است. وظايف و مسئوليت‌هاي مدير ساخت به تشريح در اساسنامة صندوق آمده است كه مهمترين آن‌ها به شرح زير است:·      [/font][/font][/size]اجراي پروژه رأساً يا از طريق عقد قرارداد با پيمانكاران ذيصلاح با تأييد هيأت مديره، براساس طرح توجيهي پروژه و با رعايت مقررات ملي ساختمان؛·      [/font][/font][/size]ارائة صورت وضعيت‌هاي پيشرفت فيزيكي پروژه به مدير ناظر و پيشرفت مالي پروژه به مدير سرمايه‌گذاري در مواعد مقرر در اساسنامه؛·          [/font][/font][/size]محاسبة ارزش‌هاي عملياتي، محاسباتي و فروش پروژه و تسليم مستندات مربوطه به مدير سرمايه‌گذاري؛·          [/font][/font][/size]همكاري با مدير ناظر و متولي براي بازديد از مراحل اجراي پروژه.
  ج- مدير ناظر:[/b] شخصيت حقوقي است كه مطابق قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و آيين‌نامه‌ها و مقررات مربوط به اين قانون، داراي پروانة ‌اشتغال نظارت پاية يك است. وظايف و مسئوليت‌هاي مدير ناظر به تشريح در اساسنامة صندوق آمده است كه مهمترين آن‌ها به شرح زير است:·      [/font][/font][/size]تأييد طرح توجيهي پروژه شامل نقشه‌ها، مراحل ساخت و درصدهاي پيشرفت فيزيكي كه انجام هر مرحله به پيشرفت فيزيكي كل پروژه مي‌افزايد؛·      [/font][/font][/size]نظارت بر اجراي پروژه جهت تطبيق با طرح توجيهي استانداردها و ارائة تذكرات لازم به مدير ساخت براي اصلاح انحرافات احتمالي و ارائة گزارش‌هاي لازم در اين زمينه به مدير سرمايه‌گذاري و متولي؛·      [/font][/font][/size]بررسي و تأييد صورت وضعيت‌هاي پيشرفت فيزيكي تهيه شده توسط مدير ساخت با انجام بازديدهاي لازم از پروژه؛·      [/font][/font][/size]بررسي و اظهارنظر راجع به ارزش عملياتي، محاسباتي و فروش پروژه كه توسط مدير ساخت محاسبه شده است( كه در بخش نحوة ارزش‌گذاري واحدهاي سرمايه‌گذاري به تفسير به آن‌ها پرداخته خواهد شد)؛·      [/font][/font][/size]انجام كلية وظايفي كه مطابق قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و آيين‌نامه‌ها و مقررات مربوطه، بر عهدة ناظر آن است.
  3-2- متولي و حسابرس صندوق: [/b]براي نظارت مستمر بر فعاليت مديران صندوق دو ركن متولي و حسابرس در اساسانامه پيش‌بيني شده است. اين اركان اجازة خريد واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق را در مدت تصدي خود به اين سمت‌ها نخواهند داشت و به همين منظور پيش‌بيني شده است تا بتوانند به عنوان ناظرين و نمايندگان سرمايه‌گذاران فعاليت صندوق را كنترل نمايند.در همين چارچوب مهمترين وظايف و مسئوليت‌هاي متولي به شرح زير است:·         [/font][/font][/size]بررسي و تأييد دستورات پرداخت مدير سرمايه‌گذاري از محل دارایي‌هاي صندوق؛·      [/font][/font][/size]پيشنهاد عزل مدير سرمايه‌گذاري، مدير ساخت، مدير ناظر، متعهد پذيره‌نويس، بازارگردان و حسابرس صندوق و پيشنهاد جانشين آن‌ها با ذكر دلايل مورد تأييد سبا به مجمع صندوق؛·         [/font][/font][/size]نظارت مستمر بر عملكرد ديگر اركان به منظور حصول اطمينان از رعايت مقررات مربوطه؛·         [/font][/font][/size]نظارت بر اجراي صحيح فرآيند مزايده در موقع فروش يا پيش‌فروش واحدهاي ساختماني پروژه؛·         [/font][/font][/size]نظارت بر اجراي صحيح فرآيند مزايده در موقع فروش يا پيش‌فروش واحدهاي ساختماني پروژه؛حسابرس نيز از بين يكي از مؤسسات حسابرسي معتمد سبا به تصويب مجمع صندوق تعيين مي‌شود و متعهد به انجام وظايف مربوطه حسابرسي و ساير وظايف محوله طبق اساسنامه خواهد بود.
  4-2- متعهد پذيره‌نويسي صندوق:  [/b]يك شخصيت حقوقي است كه به منظور حصول اطمينان از تأمين مالي كامل طبق طرح توجيهي پيش‌بيني شده است و موظف به خريد واحدهاي سرمايه‌گذاري باقي‌مانده پس از اتمام مهلت استفاده از حق‌تقدم درخواست واحدهاي سرمايه‌گذاري جديد طبق اساسنامه مي‌باشد.
  5-2- بازارگردان صندوق: [/b]براي فراهم نمودن تسهيلات نقدشوندگي واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق و امكان خروج سرمايه‌گذاران، وظايف بازارگرداني به يك شخص حقوقي با تأييد سبا و تصويب مجمع صندوق محول شده است. بازارگردان موظف است در صورت عدم پذيرش واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق در بورس اوراق بهادار، در چارچوب تعيين شده در اساسنامه، بازارگرداني واحدهاي سرمايه‌گذاري را انجام دهد. در صورت پذيرش واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق در بورس اوراق بهادار، بازارگرداني واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق براساس دستورالعمل بازارگرداني مصوب سبا، توسط بازارگردان انجام مي‌گيرد.
  6-2- هيأت مديرة صندوق: [/b]از پنج نفر شخص حقيقي شامل نمايندگان مدير سرمايه‌گذاري، مدير ساخت، مدير ناظر، متعهد پذيره‌نويس و متولي صندوق تشكيل مي‌شود. افراد مذكور بايد از بين اشخاصي انتخاب شوند كه طبق قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و آيين‌نامه‌هاي مربوطه، داراي پروانة اشتغال به كار مهندسي پاية يك يا ارشد در رشته‌هاي معماري، عمران و شهرسازي باشند. وظايف و مسئوليت‌هاي هيأت مديره به تشريح در اساسنامة صندوق آمده است كه مهم‌ترين آن‌ها به شرح زير است: ·      [/font][/font][/size]تصويب خالص ارزش تمام شده، عملياتي، محاسباتي و فروش واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق با رعايت دستورالعمل مصوب سبا؛·      [/font][/font][/size]تصويب مبلغ افزايش سرماية مورد نياز در هر مرحله براي پرداخت هزينه‌هاي اجراي پروژه و ساير هزينه‌هاي صندوق با توجه به طرح توجيهي و به پيشنهاد مدير سرمايه‌گذاري؛·         [/font][/font][/size]اتخاذ تصميمات لازم در فرآيند مزايدة فروش و پيش‌فروش واحدهاي ساختماني پروژه؛ ·      [/font][/font][/size]تصميم‌گيري راجع به تغيير هزينه‌ها يا زمان‌بندي اجراي پروژه در شرايط استثنايي به تقاضاي مدير ساخت.
  3-   [/font][/size][/i][/b]هزینه‌های صندوق:[/u][/i][/b]
  سرفصل تمامي هزينه‌هاي مورد نياز برای انجام پروژه‌هاي ساختماني در قالب صندوق زمين و ساختمان در اساسنامه پيش‌بيني شده است. همچنين مبالغ و نرخ هزينه‌هاي مورد نياز در اميدنامة مربوط به هر صندوق اعلام مي‌شود كه با توجه به طرح توجيهي پروژة ساختماني و هزينه‌هاي مترتب، طبق مقررات تشريفات پرداخت، پس از انجام قابل پرداخت است. به طور كلي هزينه‌هاي سرمايه‌گذاري در صندوق را مي‌توان به دو بخش تقسيم نمود:
  الف- هزينه‌هاي قابل پرداخت از محل دارايي‌هاي صندوق: [/b]
  اين هزينه‌ها مربوط به عمليات ساخت يا فراهم نمودن مقدمات فروش پروژه مي‌باشد كه لازم است جزئيات آن در اميدنامه پيش‌بيني شود. مهم‌ترين هزينه‌هايي كه رئوس آن در اساسنامه و مقادیر آن در امیدنامه و طرح توجیهی پروژه پيش‌بيني شده است عبارتست از:·       [/font][/font][/size]هزينه‌هاي تأسيس صندوق؛·       [/font][/font][/size]هزينه‌هاي اخذ مجوزهاي لازم براي اجراي ساختمان پروژه؛·       [/font][/font][/size]زمين پروژه، ماليات‌ها، هزينه‌هاي نقل و انتقال آن به نام صندوق و ساير هزينه‌هاي اجراي پروژه؛·       [/font][/font][/size]هزينة تبليغات و ساير هزينه‌هاي مربوط به پيش‌فروش يا فروش واحدهاي ساختماني؛·       [/font][/font][/size]كارمزد اركان صندوق كه ميزان و نحوة محاسبة آن در اميدنامه قيد شده است.كارمزد هر يك از اركان صندوق در اميدنامه پيش‌بيني مي‌شود كه ممكن است از دو بخش ثابت و متغير تشكيل شود. نكتة قابل توجه آن كه كارمزد اركان معمولاً پس از انجام خدمات( يك يا سه ماه يك‌بار) و با ارائة اسناد مثبته و تأييد ارائة خدمات صحيح قابل پرداخت مي‌باشد.
  ب- هزينه‌هاي مربوط به زمان ورود يا خروج هر سرمايه‌گذار: [/b]
  هزينه‌هاي ذكر شده در بند«الف» با توجه به تشريفات پرداخت از كل دارايي‌هاي صندوق كسر مي‌شود در حالي‌كه هزينه‌هاي اين بند مربوط به فرآيند صدور واحد سرمايه‌گذاري، خريد/فروش واحد سرمايه‌گذاري است كه به عنوان كارمزد به متعهد پذيره‌نويس پرداخت مي‌شود. آن‌چنان‌كه در اميدنامه پيش‌بيني شده است كارمزد صدور واحد سرمايه‌گذاري مبلغ مشخصي است اما كارمزد خريد يا فروش به بازارگردان به صورت درصدي از مبلغ خريد يا فروش تعيين مي‌شود.
  4-    [/font][/size][/i][/b]ارزش‌گذاري واحدهاي سرمايه‌گذاري: [/u][/i][/b]
  با توجه به ماهيت فعاليت صندوق‌هاي زمين و ساختمان شايد مهم‌ترين و حساس‌ترين بخش‌ آن چگونگي ارزش‌گذاري واحدهاي سرمايه‌گذاري است كه در طول عمر صندوق و مراحل افزايش سرمايه، مبناي ورود و خروج سرمايه‌گذاران قرار مي‌گيرد. خالص ارزش هر واحد سرمايه‌گذاري به چهار روش ارزش تمام شده، عملياتي، محاسباتي و فروش هر سه ماه يكبار براساس دستورالعمل مصوب سبا محاسبه و به تصويب هيأت مديرة صندوق مي‌رسد. ü   [/font][/font][/size]ارزش تمام‌شده:[/b] براي محاسبة‌ ارزش تمام شدة واحدهاي سرمايه‌گذاري در هر زمان معين، قيمت تمام شدة پروژه در آن تاريخ مبناي محاسبات قرار مي‌گيرد.ü   [/font][/font][/size]ارزش عملياتي: [/b]براي محاسبة ارزش عملياتي واحدهاي سرمايه‌گذاري در هر زمان معين، ارزش جايگزيني پروژه كه شامل هزينه‌هاي صورت گرفته براي خريد دارايي‌ها، دريافت مجوزهاي لازم و پيشبرد پروژه مي‌باشد مبناي محاسبه قرار مي‌گيرد.ü   [/font][/font][/size]ارزش محاسباتي:[/b]‌براي تعيين ارزش محاسباتي واحدهاي سرمايه‌گذاري در هر زمان معين، ارزش روز قراردادهاي صندوق نيز به ارزش عملياتي آن افزوده مي‌شود.ü   [/font][/font][/size]ارزش فروش:[/b] ارزش فروش واحدهاي سرمايه‌گذاري در هر زمان معين، براساس قيمت روز ساختمان‌هاي مشابه در منطقة اجراي پروژه و با در نظر گرفتن درصد پيشرفت پروژه تعيين مي‌شود.براي نظارت و محاسبة صحيح، ارزش عملياتي، محاسباتي و فروش پروژه با مستندات لازم و گزارش‌هاي پيشرفت فيزيكي و مالي توسط مدير ساخت محاسبه شده، برای تأييد به مدير ناظر ارائه كرده، در نهايت نتيجه محاسبات پس از تأييد و ارائه گزارش حسابرس، جهت تصويب نهايي در هيأت مديره صندوق مطرح مي‌شود.
  5-   [/font][/size][/i][/b]نحوة سرمايه‌گذاري در صندوق‌ها :[/u][/i][/b]
  براي فراهم نمودن شرايط مناسب سرمايه‌گذاري و يا خروج از سرمايه‌گذاري در مراحل مختلف در طول دورة عمر صندوق پيش‌بيني لازم صورت گرفته است تا سرمايه‌گذاران بتوانند با توجه به دورة سرمايه‌گذاري خود در صندوق از منافع ايجاد شده طي آن دوره به صورت منصفانه بهره‌مند گردند. سرمايه‌گذاران مي‌توانند در مراحل مختلف و از طرق زير مالك واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق شوند:
  الف- اولين عرضة عمومي:[/b]
  در دورة صدور اوليه كه توسط مدير سرمايه‌گذاري تعيين مي‌شود، صدور واحدهاي سرمايه‌گذاري براي تأمين حداقل سرماية مورد نياز براي تشكيل و شروع فعاليت صندوق و براساس قيمت مبنا كه در اميدنامه آمده است صورت مي‌پذيرد.
  ب- مراحل افزايش سرمايه: [/b]
  پس از آغاز فعاليت صندوق و اجراي پروژه، مدير سرمايه‌گذاري با توجه به نياز صندوق به وجوه نقد و زمان‌بندي مبالغ افزايش سرمايه كه در اميدنامه پيش‌بيني شده است پيشنهاد افزايش سرمايه را به هيأت مديرة صندوق براي تصويب، ارائه مي‌نمايد. با تأييد افزايش سرمايه و عرضة عمومي واحدهاي سرمايه‌گذاري توسط سازمان بورس و اوراق بهادار دورة صدور در هر مرحلة افزايش سرمايه آغاز مي‌شود كه اين دوره نمي‌تواند بيش از 30 روز به طول انجامد. در مراحل افزايش سرمايه، قيمت صدور هر واحد سرمايه‌گذاري، برابر با "ارزش عملياتي" يا "ارزش فروش" هر واحد سرمايه‌گذاري، هركدام كه كمتر باشد، خواهد بود. نكتة مورد توجه آن كه در هرمرحله افزايش سرمايه، دارندگان قبلي واحدهاي سرمايه‌گذاري به نسبت مالكيت خود حق‌تقدم خواهند داشت كه مي‌توانند با استفاده از حق‌تقدم خود در افزايش سرمايه شركت كنند و يا با امضاي دفاتر مربوطه نزد مدير سرمايه‌گذاري حق تقدم خود را به سرمايه‌گذار ديگري واگذار نمايند.
  ج- معامله با بازارگردان:[/b]
  برای افزایش نقدشوندگی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق، پیش‌بینی بازارگردان در امیدنامه به‌عنوان یکی از ارکان صندوق الزامی است. بازارگردان موظف است در هر روز کاری حجم معینی سفارش خرید و فروش را در دامنه مجاز نوسان نسبت به روز قبل ارائه دهد و مظنه خرید و فروش خود را تا ساعت 9 صبح توسط مدیر سرمایه‌گذاری اعلام نماید. درصورتی‌که واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در بورس پذیرفته شوند بازارگردان طبق مقررات مربوطه در بورس به وظایف خود ادامه خواهد داد.
  د - معامله بين سرمايه‌گذاران:[/b]
  با وجود تعهد ايجاد شده براي بازارگردان به صورت روزانه، سرمايه‌گذاران الزامي براي معامله به قيمت بازارگردان ندارند و سرمايه‌گذاران مي‌توانند با توافق با يكديگر واحدهاي سرمايه‌گذاري خود را معامله كرده، با امضاي دفاتر مربوطه نزد مدير سرمايه‌گذاري مالكيت خود را منتقل نمايند. درصورتی‌که واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق زمین و ساختمان در بورس پذیرفته‌شوند طبق مقررات بورس بین سرمایه‌گذاران معامله خواهند شد.
  و- ابطال در زمان اتمام پروژه: [/b]
  با پايان عمر صندوق و اتمام ساخت پروژه، واحدهاي ساختماني باقي‌مانده طبق مقررات مزايده به بهترين خريدار فروخته خواهد شد. بدين‌ترتيب با ابطال واحدهاي سرمايه‌گذاري سهم هريك از سرمايه‌گذاران از دارايي‌هاي صندوق پس از كسر بدهي‌هاي آن و براساس مفاد اساسنامه به آن‌ها پرداخت مي‌شود.  [1] کارشناس مدیریت نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار